SCI et location saisonnière : bonne idée ou fausse bonne stratégie ? (Guide 2025 – PACA)

La location saisonnière a le vent en poupe. De plus en plus de propriétaires choisissent ce mode de mise en location pour rentabiliser leur bien immobilier, notamment via des plateformes comme Airbnb, Abritel ou booking. Parallèlement, la SCI (Société Civile Immobilière) reste un outil très prisé pour la gestion et la transmission du patrimoine.

Est-il pertinent de combiner les deux ? Peut-on louer un meublé de tourisme via une SCI ? Quels sont les réels avantages et risques fiscaux, juridiques ou patrimoniaux ?

Voici un guide complet, clair et à jour pour faire le bon choix, avec un zoom particulier sur la région PACA (Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, Avignon, La Ciotat...).

Qu’est-ce que la location saisonnière ?

La location saisonnière correspond à la mise à disposition d’un logement meublé pour une courte durée, généralement à la journée, à la semaine ou au mois.

Elle peut concerner une résidence principale, secondaire ou un bien strictement dédié à la location. Le bien doit être meublé et équipé, conformément à la liste réglementaire (literie, cuisine équipée, vaisselle, etc.).

Elle impose plusieurs obligations :

• Déclaration en mairie obligatoire dans la majorité des communes.

• Respect des critères de sécurité, décence, et accessibilité.

• Établissement d’un contrat de location clair avec les voyageurs.

  
  

👉 Lire : réglementation de la location saisonnière à Toulon et réglementation de la location saisonnière à Aix-en-Provence

La SCI, comment ça fonctionne ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure créée entre au moins deux associés, dans le but d’acheter, détenir, gérer ou transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est très utilisée en famille ou entre associés pour organiser une détention de patrimoine dans un cadre souple et sécurisé.

Fonctionnement clé :

• Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport.

• Un gérant est désigné pour prendre les décisions courantes.

• Les règles de gestion sont définies dans des statuts personnalisables.

La SCI peut opter pour une imposition à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés), avec des conséquences majeures selon l’activité exercée.

Louer en meublé via une SCI : ce qu’il faut absolument savoir

La location meublée est juridiquement une activité commerciale. Or, la SCI est par essence une structure civile. Cela signifie qu’en principe, une SCI ne peut pas exercer régulièrement une activité commerciale (comme la location saisonnière) sans conséquence.

🎯 Conséquences concrètes :

• Requalification automatique à l’IS si la location meublée est régulière.

• Obligation de s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

• Perte de certains avantages de la fiscalité à l’IR (ex : abattements pour durée de détention).

  
  

✳️ Exceptions possibles :

• Si la location meublée est occasionnelle, non régulière.

• Si elle représente moins de 10 % des recettes HT de la SCI (tolérance de l’administration fiscale).

  
  

💡 Il est essentiel de préciser cette activité dans les statuts dès la création de la SCI.

SCI à l’IS : encadrement, avantages et limites

Lorsque la SCI opte volontairement pour l’IS, elle peut alors pratiquer la location meublée sans problème juridique.

✅ Avantages :

• Amortissement du bien : réduit fortement l’assiette imposable (intéressant à court/moyen terme).

• Capitalisation des bénéfices dans la SCI : idéal si on ne souhaite pas percevoir immédiatement les loyers.

• Transmission facilitée grâce aux parts sociales (souplesse sur les donations, partages, démembrements).

  
  

❌ Inconvénients :

• Plus-values taxées à l’IS, sans abattement pour durée de détention.

• Dividendes taxés à la sortie (double niveau d’imposition).

• Comptabilité complexe et coûteuse (bilan, compte de résultat, expert-comptable nécessaire).

  
  

Quand la SCI est-elle adaptée à la location saisonnière ?

Cas favorables :

• Vous investissez à plusieurs (famille, couple, associés).

• Vous voulez préparer une transmission patrimoniale.

• Vous souhaitez conserver les bénéfices dans la structure pour réinvestir.

• Vous louez un bien à fort rendement locatif.

  
  

Cas défavorables :

• Vous achetez seul ou en couple un seul bien.

• Vous avez besoin de simplicité fiscale et administrative.

• Vous voulez percevoir les loyers personnellement et régulièrement.

TVA et location saisonnière : soyez vigilants

En principe, la location saisonnière est exonérée de TVA. Mais dès lors que vous proposez des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage quotidien, fourniture de linge), vous pouvez devenir redevable de la TVA.

👉 Cela nécessite de s’enregistrer à la TVA, de facturer TTC et de tenir une comptabilité adaptée.

Conseils pratiques avant de vous lancer

• Faites un diagnostic fiscal personnalisé (IR ou IS, selon votre situation).

• Rédigez des statuts sur mesure avec un professionnel.

• Déclarez vos logements en mairie (obligation légale).

• Vérifiez si votre ville impose une autorisation de changement d’usage (cas de Marseille ou Paris).

• Souscrivez une assurance dédiée à la location saisonnière.

• Tenir une comptabilité conforme, ou faites-vous accompagner.

En résumé : SCI et location saisonnière, bon plan ou complexité inutile ?

Situation	Intérêt de la SCI
Projet patrimonial ou familial	✅ Pertinent
Investissement ponctuel solo	❌ Trop contraignant
Volonté de transmission structurée	✅ Très adapté
Besoin de revenus locatifs immédiats	❌ Préférer LMNP

Merci Conciergerie, expert de la location saisonnière en PACA

Chez Merci Conciergerie, nous ne faisons pas que gérer vos locations saisonnières : nous vous aidons à choisir la meilleure stratégie juridique et fiscale, adaptée à votre projet et à votre ville.

🎯 Nous accompagnons des propriétaires sur toute la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, notamment à : Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, La Ciotat, Avignon, Cassis, Hyères, Sanary-sur-Mer…

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